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Casa Prpria: Programa Jovem Proprietrio
Segundo estudo divulgado pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil de So Paulo, nos ltimos dez anos o dficit habitacional cresceu mais de 16% e alcanou a marca de 7,2 milhes de moradias. Analisando estudos internacionais chega-se concluso que comprar uma moradia prpria sem ajuda da famlia para um jovem latino-americano quase impossvel. De emprstimos mais leves para a classe mdia at moradias subsidiadas para as classes menos favorecidas, as polticas habitacionais atuam no curto prazo e em medidas pontuais. necessria a criao de vrias polticas e leis de incentivo moradia, atuando de maneira conjunta em algumas geraes de jovens proprietrios, para estancar a evoluo do dficit habitacional.


- Cenrio atual: as condies atuais existentes para o jovem transformam o sonho da casa prpria em pesadelo. O desemprego em nveis elevados e a tentao do gasto imediatista com a crescente oferta de crdito dos bancos fizeram a inadimplncia entre as pessoas de 18 a 30 anos atingir em 2006 o nvel recorde de 41% dos quase 40 milhes de jovens. Infelizmente essa tendncia mantm-se e provavelmente teremos outro recorde em 2007 (previso de 44%).


- Tipos de financiamento: Sistema Financeiro de Habitao - SFH permitido que os recursos sejam destinados para aquisio do primeiro imvel; Sistema Financeiro Imobilirio - SFI tem acesso a financiamentos feitos com recursos dos prprios bancos, destinados normalmente classe mdia e alta, para compra de primeiro imvel, segundo imvel ou at imveis comerciais. Carteira Hipotecria/Carta de Crdito - no existem regras especficas estabelecidas por legislaes; Poupana Imobiliria - formao de uma poupana prvia que servir como garantia de uma emisso de Carta de Crdito; Consrcios - d a chance ao cliente de participar de sorteios peridicos com prmios que podem variar de valores em reais para abatimento do saldo financiado, at mesmo anistia da dvida; Mutiro - normalmente adotado pelas classes menos abastadas, onde a Prefeitura doa os lotes e material de construo, e os prprios interessados constroem suas casas.


- Burocracia: a documentao inicial serve para uma primeira consulta do agente financiador, e tem o objetivo de fornecer a ele dados sobre suas possibilidades de endividamento, linha de crdito e, ainda, validar estas informaes junto s instituies de anlises de crdito. Os formulrios so simples, porm necessitam de dados detalhados sobre voc e seus bens: Proposta de financiamento, RG e CIC, Proposta de seguro de habitao, Comprovante de residncia, Comprovante de estado civil, Comprovante de renda (a maior barreira!), Carta do empregador, Documentos do imvel. Entregues os documentos, voc j ter tido sua aprovao cadastral. Mas s a sua aprovao de crdito no suficiente para pegar as chaves. necessrio que a pessoa que est lhe vendendo o imvel seja to idnea quanto voc (uma longa 2. fase!). Nos EUA a burocracia, segundo um estudo da Comisso Federal do Comrcio, diz que os documentos so to confusos que 90% dos compradores no conseguem identificar a taxa de juros hipotecrios de seus contratos, e 50% deles no conseguem especificar o valor do emprstimo que esto recebendo.


- Dicas 1: use todo o saldo que voc tiver no FGTS como entrada, diminuindo o valor financiado. Se possvel, poupe por um ano o valor equivalente ao que pagaria no financiamento. Usando este valor poupado como entrada, voc reduz dois anos de financiamento ou diminui em muito o valor das prestaes mensais. No comprometa mais do que 15% de sua renda com a primeira prestao. Isto lhe d uma folga para que, durante o financiamento, ele venha a comprometer at 30% sem lhe tornar um inadimplente. A cada dois anos saque seu FGTS e amortize parte do saldo devedor para se livrar mais rpido da dvida. Para quem trabalha com carteira assinada e em saldo no Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) adiar o sonho da casa prpria para 2008 j significa pagar 0,5 ponto percentual de juros a menos por ano. E a no ser que a diferena entre as taxas for muito grande, algo com 5 pontos percentuais, vale a pena fazer o emprstimo pr-fixado.


- Dicas 2: as cooperativas habitacionais permitem aquisio da casa prpria com preos at 40% inferiores aos de mercado. Isso ocorre porque no sistema cooperativista no incidem Impostos de Renda, PIS-Cofins e CSLL (Contribuio Social sobre o Lucro Lquido) sobre a arrecadao das mensalidades; no existem custos de incorporao; no se embutem juros nas contribuies porque no tem finalidade de lucro; no necessrio comprovar renda e permitida a entrada de pessoas com restries cadastrais ao crdito.


- Mau Exemplo: na Argentina as chances da compra da casa prpria diminuram desde a crise de 2001 que fez com que as propriedades tivessem o seu preo em dlares, com salrios recebidos em pesos. O salrio mdio de um jovem de classe mdia argentina de 480 dlares/ms. Um apartamento de dois quartos num bairro de classe mdia de Buenos Aires custa em mdia 52 mil dlares. Para compr-lo, num pas no qual o emprstimo quase no existe, seria necessrio poupar durante quase 10 anos o salrio completo.


- Bom exemplo 1: em Portugal, para pessoas com idade inferior a 36 anos existem programas habitacionais que favorecem a aquisio da casa prpria. Uma das condies, ainda inexistente no Brasil, o no pagamento de capital (apenas os juros) durante os primeiros anos do emprstimo - at 10 anos - deixando para pagar at 30% do capital no final do emprstimo. Alm disso, so cobradas baixas taxas de juros e tarifas bancrias. Outra soluo interessante a Poupana Habitao Jovem, especial aos jovens de at 30 anos, associada a seguros de vida e acidentes pessoais dos pais.


- Bom exemplo 2: no Brasil, recentemente 3 Projetos de Lei ajudam na aquisio da casa prpria. Projeto de Lei 6981/06 - assegura s famlias com renda mensal de at trs salrios mnimos o direito assistncia tcnica pblica e gratuita para a construo de moradias de interesse social; Projeto de Lei 6058/05 - iseno do pagamento da contribuio para a Seguridade Social incidente sobre a mo-de-obra empregada na construo de moradias populares e iseno de PIS/Pasep e da Cofins na venda de materiais de construo; Projeto de Lei 6316/05 - garante prioridade populao de baixa renda no aproveitamento de imveis desapropriados.


- 30 anos: o prazo tradicional de 20 anos foi elevado para 30 anos com reduo na taxa de juros efetiva (mnima de 9% ao ano) e na taxa de administrao. Embora a prestao mensal fique mais baixa (prximo ao valor do aluguel), o custo final do imvel pode encarecer quase 30%, em alguns casos. J a diferena entre o total num pago num financiamento de 10 anos e um de 15, 20, 25 anos chega a 30%, a 60% e a 90%, respectivamente.


- Preo mdio: as novas contrataes, segundo dados da Caixa Econmica Federal, somaram no primeiro semestre de 2007, R$ 6,9 bilhes totalizando 235 mil habitaes. O valor est abaixo do previsto para o ano, que de R$ 17,4 bilhes. Isso resulta em um preo mdio por imvel de R$ 29.361,70. O Bradesco informou que, no primeiro trimestre deste ano, realizou financiamentos da ordem de R$ 669 milhes na carteira de crdito imobilirio, o que representou 5.891 imveis. Isso resulta em um preo mdio por imvel de R$ 113.563,06, ou seja, o valor financiado em um banco privado praticamente 4 vezes maior em relao a um banco pblico.


- Sugesto do Programa Jovem Proprietrio: no PPA 2008-2011, as iniciativas para o pblico do Primeiro Emprego foram agrupadas no Projovem, que, segundo o projeto, receber R$ 7,4 bilhes no perodo e beneficiar 6 milhes de jovens entre 15 e 29 anos. Nesse programa que estou propondo, 12 milhes de jovens receberiam mensalmente R$ 50 (se estiverem estudando) durante 15 anos em uma conta bancria com regras rgidas de saque. Isso j permitiria comprar 33% de um imvel popular no final do prazo. Se os pais e o prprio filho seguirem paralelamente a mesma receita o futuro proprietrio j ter atingido 67% do preo de um imvel popular. Da pra frente, as possibilidades so muitas, pois depende da realidade vivida por cada um, mas com certeza, muitos nem precisaro de financiamento para efetuar a aquisio da casa prpria.

Notcia Postada em 12/09/2007 por: Prof PhD Marcos Crivelaro

 
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